Как менялся портрет заемщика IT-ипотеки — исследование Домклик

Популярность IT-ипотеки продолжает расти: если в 2022 году оформлялось до 500 сделок ежемесячно, то 2023 году — уже до 2–3 тысяч. Доля IT-ипотеки в общем количестве выдач также выросла и достигла 2–3%. Причина бурного роста — последовательное смягчение условий программы. Эксперты Аналитического центра Домклик изучили, как менялся при этом портрет заемщика.

Трансформация IT-ипотеки

Льготная программа IT-ипотеки стартовала в мае 2022 года для россиян, официально работающих в организации, которая осуществляет деятельность в области информационных технологий и имеет аккредитацию Минцифры России. С тех пор условия программы дважды менялись — в январе и сентябре 2023 года.

В январе 2023 года IT-ипотека стала доступна сотрудникам всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получали налоговые льготы.

Минимальный ежемесячный доход заемщика был снижен со 150 до 120 тысяч рублей в городах-миллионниках (кроме Москвы) и со 100 до 70 тысяч рублей в остальных населенных пунктах. В доходе стали учитывать совокупную зарплату с основного места работы и места работы по совместительству (также в аккредитованной IT-компании).

Минимальный возраст заемщика снизили с 22 до 18 лет, а максимальный — увеличили с 44 до 50 лет включительно.

Сотрудник теперь должен быть трудоустроен в аккредитованной IT-компании не менее 5 лет, а не весь срок выплаты кредита. Если сотрудник уволится раньше, программа продолжит действовать еще полгода, а не 3 месяца.

А с сентября 2023 года к заемщикам до 35 лет включительно не предъявляются требования по минимальному уровню дохода.

Методология: как и что считали аналитики

Аналитики Домклик изучили выданные Сбером IT-ипотеки на покупку недвижимости на первичном рынке (на новостройки приходится 75% всех выдач по программе).

С учетом двух расширений программы были рассмотрены портреты заемщиков за три периода: 1) май 2022 года — январь 2023 года; 2) февраль — август 2023 года; 3) сентябрь — декабрь 2023 года.

Были изучены следующие характеристики: распределение по полу, медианный возраст и медианный доход. Также анализировалось изменение характеристик выданной ипотеки: первоначальный взнос, сумма кредита, ежемесячный платеж и срок кредита (медианные показатели).

Кроме того, аналитики изучили распределение IT-кредитов по регионам РФ после финального расширения программы в сентябре 2023 года. Был составлен рейтинг регионов с наибольшей долей IT-кредитов в общем числе сделок по IT-ипотеке в России. Также было рассмотрено изменение доли сделок по региону с начального периода действия программы (май 2022 года - январь 2023 года).

Дополнительно эксперты сравнили портреты заемщиков на первичном рынке и рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) после финального расширения программы.

Как менялся портрет заемщика IT-ипотеки на первичном рынке

За полтора года портрет заемщика IT-ипотеки на первичном рынке существенно изменился. Хотя мужчины-заемщики по-прежнему заключают больше сделок, доля женщин увеличилась почти на 10% и достигла 31,1%. Среднестатистический покупатель помолодел с 33 до 32 лет. Смягчение требований по минимальному уровню месячного дохода заемщиков привело к тому, что медианный доход заемщика снизился с 210 до 170 тысяч, а сумма кредита — с 8 до 7,7 миллионов рублей. Первоначальный взнос сократился с 3 до 2,4 миллионов рублей, а ежемесячный платеж — с 47,6 до 42,3 тысяч рублей. Кроме того, медианный срок кредита вырос на 4 года и достиг 27 лет.

Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка:

"Поэтапное смягчение условий по IT-ипотеке позволило кратно увеличить количество заемщиков по программе. Если до первого расширения ежемесячное число выдач не превышало 500 штук, то с февраля 2023 года уровень спроса почти ни разу не опускался ниже 1000 штук. А после второго расширения программы число сделок стабильно держалось на уровне 2,5-3 тысяч штук в месяц.

Более того, изменение требований к заемщикам позволило привлечь новые категории специалистов. Мы отмечаем значительное увеличение доли женщин-заемщиков, а также приток молодежи".

Сколько IT-ипотеки выдавали в регионах после финального расширения программы

После того как в сентябре 2023 года был отменен минимальный уровень дохода для граждан до 35 лет, наибольшее количество выдач IT-ипотеки все так же приходилось на Москву: в сентябре — декабре 2023 года жители столицы получили 22,6% всех IT-ипотек на первичном рынке. В топ-3 вошли Санкт-Петербург (12,1%) и Московская область (7,6%).

Примечательно, что за все время действия IT-ипотеки доля выдач по этой программе больше всего уменьшилась в Московской области — на 2,6 процентных пункта. Спад также наблюдался в Новосибирской области (-1,3 п. п.) и Москве (-0,6 п. п.).

В остальных регионах из топ-10 доля IT-ипотеки, наоборот, выросла — больше всего в Санкт-Петербурге (+1,9 п. п.), Республике Башкортостан (+1,1 п. п.) и Самарской области (+1 п. п.).

Исследование показало, что снятие требования к молодым заемщикам (до 35 лет включительно) по минимальному уровню дохода позволило поддержать специалистов в регионах. Так, доля первичной недвижимости, приобретенной в IT-ипотеку за пределами Москвы, достигла 77,4% (+4,5 процентных пункта по сравнению с февралем — августом 2023 года). Лидерами роста стали Санкт-Петербург (+1,3%), Ленинградская (+0,8%) и Московская (+0,7%) области, Краснодарский край (+0,7%), Самарская (+0,6%) и Воронежская (+0,6%) области.

Чем отличаются заемщики IT-ипотеки на рынке новостроек и ИЖС

Если сравнивать рынки новостроек и индивидуального строительства, можно выделить несколько отличий:

На первичном рынке представлено существенно больше женщин-заемщиков, чем на рынке ИЖС. После второго расширения IT-ипотеки доля кредитов, выданных женщинам, достигла 31,1% в сегменте новостроек и 24,9% на рынке ИЖС.

IT-ипотеку на первичном рынке берут более молодые покупатели. На рынке новостроек медианный возраст сократился (до 32 лет), тогда как на рынке ИЖС он остался на уровне 35 лет.

Покупатели новостроек менее состоятельны, чем заемщики на рынке ИЖС. В конце 2023 года медианный доход составил 170 тысяч рублей на первичном рынке и 200 тысяч на рынке ИЖС.

Заемщики IT-ипотеки на первичном рынке оформляют ипотеку на более скромную сумму, чем на рынке индивидуального строительства. Если на рынке новостроек медианная сумма кредита составляет 7,7 миллионов, то на рынке ИЖС — 8,6 миллионов.

Ежемесячный платеж в сегменте ИЖС (49,4 тысяч рублей) также превышает выплаты на первичном рынке (42,3 тысяч).

Первоначальный взнос несколько выше на рынке новостроек (2,4 миллионов рублей по сравнению с 2,2 миллионами на рынке ИЖС), однако значение параметра на первичном рынке существенно снизилось за полтора года — на 600 тысяч рублей.

На первичном рынке зафиксированы более длительные сроки выплаты IT-ипотеки. Так, заемщики, которые приобрели новостройку, выплачивают ипотеку 27 лет, а не 25, как на рынке ИЖС.